סוגים של ריביות על משכנתא:

היום מציעים לנו הבנקים מגוון רחב יותר של משכנתאות – ההלוואות היותר שכיחות הן ריבית צמודה ומדד פריים.

ההלוואות בהם נדון במאמר זה הן קרן שווה ושפיצר הבנקים גם מציעים לנו הלוואות צמודות מט"ח (בעיקר דולרית). ההלוואות  צמודות המט"ח בעצם דומות לצמודות פריים שהריבית בהן אינה קבועה ואין הצמדה, אבל בעידן של אינפלציה הריבית הדולרית צפויה לעלות. השוני הגדול הוא ההצמדה לדולר. בעצם, מי שבוחר התחייבות צמודה לדולר ומשלם בשקלים מהמר שערך השקל יהיה שווה או עדיף מערך הדולר. מי שיכול להיות בטוח לגבי התנודות של המט"ח יכול להשקיע באופציות של הדולר מול השקל ולנסות את מזלו. עבור אנשים רגילים, לא מומלץ להיכנס לספקולציות על ערכי המט"ח. קבוצה שעבורה הלוואה כזאת מומלצת היא משפחה שההכנסה שלה דולרית (או צמודה לדולר)- משפחות שחיות מקצבה, נכסים פיננסיים או עבודה דולרית אחרת. כאן ניתן למתן את ההשפעה של ירידת ערך הדולר ולהצמיד חלק מהוצאות המשפחה לדולר. 

 

קרן שווה או שפיצר?

במשכנתא הסטנדרטית הפירעון החודשי נשאר קבוע (חוץ מההצמדה) אבל היחס בין הקרן לריבית משתנה. אם ניקח משכנתא של 500,000 ל- 20 שנה ב- 5% ריבית- בחודש הראשון התשלום יהיה 3,300 שקל הקרן 1,216 שקל והריבית תהיה 2,083  שקל. כלומר הריבית מהווה כ- 63% מהתשלום החודשי. (היחס משתנה עם אורך ההלוואה והריבית המוצעת). לאחר 6 שנים של תשלומים היחס הוא 50%-50%. רק בסוף השנה ה- 12 המצב מתהפך ורוב התשלום הוא קרן ולא ריבית. בהלוואה עם ריבית יותר גבוהה הקו יותר מתון, כלומר פירעון המשכנתא בשנים הראשונות הוא קטן יותר ובריבית נמוכה יותר הפירעון בשנים הראשונות הוא יותר משמעותי.

 

מספר תובנות חדשות יוצאות מניתוח זה:

1] הריבית בתחילת ההלוואה יותר חשובה מהריבית בסוף. למשל הריבית על חצי הראשון של משכנתא ל- 20 שנה יותר חשובה מבחינה כלכלית ביחס של 4:1 מריבית במחצית השניה. כלומר כל חצי אחוז ב- 10 השנים הראשונות שוות ל2% במחצית השניה.

 

2] בריבית פריים ובכל ריבית משתנה אחרת התנודתיות בשנים הראשונות של המשכנתא היא הגבוהה ביותר וככל שעובר הזמן היא פוחתת. 

 

קרן שווה

במצב זה משלמים סכום קבוע לקרן וריבית על יתרת החוב. כיון שיתרת החוב נפרעת הרי שהתשלום החודשי יורד. פירעון המשכנתא יותר מהיר ובכך נחסכים תשלומי ריבית לבנק. כמובן יש דרכים חלופיות להשיג את אותה המטרה- בעיקר יש לקצר את שנות ההלואה.

 

למשל אם ניקח 500,000 ב- 5% ריבית, במשכנתא של קרן שווה, התשלום הראשוני יהיה כ- 4,000 שקל לחודש (שילך וירד עד ל-2,000 לחודש בשנה האחרונה) ובסך הכל על 20 שנה תשלם 250,000 ריבית. במשכנתא שפיצר תשלם רק 3,300 שקל לחודש (אך הסכום נשאר קבוע) ויצא שלתקופת ההלוואה תשלם 291,000 שקל בריבית כלומר 41,000 שקל יותר. אבל במידה והמשפחה יכולה לעמוד בתשלום של 4,000 שקל לחודש אפשר לקצר את ההלואה ל- 15 שנים כך שבמשכנתת שפיצר היא תשלם רק 214,000 שקל. 

שפיצר 15 שנה

שפיצר 20 שנה

קרן שווה 20 שנה

5% 500,000

4,000

3,300

4,000-2,100

תשלום חודשי

211,000

291,000

250,000

סך ריבית משולמת

80,000

היקר ביותר

40,000

חיסכון

 

 במבחן של סך הריבית המשולמת יוצא שעדיפה תוכנית השפיצר ל- 15 שנה. היתרון של משכנתת קרן שווה תהיה במקרה שהמשפחה צופה בהרעה פיננסית לאורך זמן. במידה והמשפחה צופה לעלייה בהוצאות בשנים הבאות( בן הולך לישיבה תיכונית ) או ירידה בהכנסות (אחד מבני הזוג רוצה להפסיק לעבוד) אז קרן שווה היא התוכנית המומלצת. לרוב המשפחות ההכנסה החודשית דווקא עולה וממילא, לדעתי, עדיף לשלם את אותו הסכום כל חודש ולהיפטר מהמשכנתא מוקדם יותר. 

 

לסיכום הנה טבלה עם היתרונות והחסרונות של הסוגים השונים של המשכנתאות. כדי למתן תנודתיות מומלץ לשלב בין המסלולים השונים. בסביבה הכלכלית כיום, אני ממליץ לרוב המשפחות שרצוי ליצור מעין תמהיל של פריים + ריבית קבועה. כשמשקל הפריים עולה במשכנתא קצרת טווח (10 שנים ופחות) והאחוז נמוך (20% ופחות) מסך ההכנסה. במשכנתאות ארוכות טווח (20 שנים ויותר) ואחוז גבוה של תשלום חודשי מול ההכנסות (30%) עדיף לתת משקל עודף לריבית קבועה. 

סוגים של משכנתאות

יתרונות

חסרונות

למי מומלץ

מדד- ריבית קבועה

החזר חודשי קבוע

קצת יותר יקר

% תשלום חודשי גבוה מההכנסה, ומשכנתאות ארוכות טווח

מדד – ריבית משתנה

החזר חודשי יציב, ריבית נמוכה בקצת מריבית קבועה

הריבית מתעדכנת

בזמנים של צפי לירידה בריבית

פריים

אינו צמוד חוקית, אינפלציה אוכלת בקרן

תנודתי מאוד במיוחד בתחילת משכנתא ארוכה

הלוואות קצרות, % תשלום חודשי  נמוך מהכנסה

ליבור –מט"ח

אינו צמוד חוקית, צמוד למט"ח

ריבית תנודתית, סיכון מטבע חוץ

הכנסה ונכסים במט"ח

קרן שווה

החזר חודשי יורד, פרעון מהיר

בדרך כלל עדיף שפיצר קצר יותר

צפייה להרעה במצב הכלכלי בעתיד.

 

כתב: הרב דני וולף יועץ כלכלי

print