מספר עצות בלקיחת משכנתא:

 רכישת דירה היא החלטה גורלית ובדרך כלל היא מוסיפה ליציבות הכלכלית של המשפחה. אבל לא תמיד- משפחה שמתחייבת לסכום גבוה מדי בתשלום המשכנתא יכולה למצוא את עצמה הרוסה, לפחות מבחינה כלכלית. אז כמה אפשר להוציא?

 יש מספר מדדים שונים ליכולת החזר משכנתא למשפחה:

 א] כסף פנוי לאחר תשלום המשכנתא (ושאר חובות). לוקחים את הסכום הכולל של ההכנסות (נטו) למשפחה ומחלקים במספר הנפשות.

 1500 שקל לנפש הוא הגבול שיש להציב לכמות הכסף שישאר לאחר תשלום החובות.

למשל, אם המשפחה מרוויחה 13000 נטו ויש לה 4 ילדים, אז 1500 * 6 (4 ילדים+2 הורים) שווה ל9000 משמע שניתן לדבר על תשלום של 4000 ש"ח לחודש עבור המשכנתא (13000 (הכנסות נטו) מינוס  9000 (1500*6) = 4000).

 ב] כאחוז מההכנסה. הבנקים בדרך כלל מאשרים עד 30% מההכנסה הכוללת, בפעמונים וארגונים אחרים לייעוץ משכנתאות חושבים שיש להגביל את הסכום ל- 20% מההכנסה הכוללת. לדעתי, יש למצוא את דרך האמצע בסביבות 25%. למשל 25% מ-13000 שקל הוא 4250.

 כמובן שלא כל המשפחות שוות ויתכן שניתן לחרוג מכללים אלו. זאת במידה והמשפחה הוציאה בעבר סכום דומה על שכר דירה  ולא נקלעה לבעיות כלכליות. מצב נוסף בו ניתן להיות יותר גמישים עם כללים אלו הוא כאשר המשפחה צופה עלייה בהכנסותיה (למשל רופא שמסיים את ההתמחות שלו). 

 

ישנם שני דברים שמיחדים את המשכנתא:

 1] התחייבות לטווח ארוך. כלומר, שבמידה ותהיה ירידה דראסטית בהכנסות המשפחה סביר להניח שהמשפחה תיקלע לבעיה חמורה מאוד, במיוחד אם התחייבה לסכומים המתקרבים לגבולות העליונים שהצבנו. לא רק גובה ההכנסות חשוב – מה לגבי יציבות ההכנסות? ברור שיש הבדל בין אדם עם הכנסה קבועה מעבודתו ושיש לו ותק או קביעות לבין עצמאי שפתח מסעדה, אפילו אם "הולך לו" עכשיו, לך תדע מה יהיה ב- 5 או 10 השנים הבאות.

 2] בשאר החובות יש מרחב תמרון מבחינת הזמן. אם לא משלמים בזמן או משתהים בדרך כלל ניתן לחפות על זה – אבל במשכנתא הבית שלנו ערב לנו ובמידה ולא נשלם – הבית פשוט ילך!

 

מבחן של הון עצמי– רצוי להביא הון עצמי של כ- 40%. בעבר הבנקים אישרו רק 30% ויש יועצים שחושבים שצריכים להתעקש על 50%. לפי חישוב, במידה והדירה עולה 1,000,000 שקל ומביאים הון עצמי של 40% משמע, שצריך להביא מהבית 400,000 ש"ח.

 

למה זה חשוב? ישנם מספר סיבות. זה מראה על יציבות מסויימת של המשפחה. במידה והמשפחה לא חסכה גרוש במשך 10 שנות נישואין, זאת אומרת שהם חיים בגבול היכולת שלהם, או שיש להם משמעת עצמית נמוכה. כלומר כל מה שהם מכניסים הם מוציאים. במצב זה עלולה המשפחה למצוא את עצמה מתדרדרת ומאבדת את היציבות הכלכלית שלה ע"י כל חריגה, גם אם החריגה לא  גדולה במיוחד (ירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות,ילד חולה, טיפול פסיכולוגי, או ילד נוסף). משפחה שהוכיחה בעבר שהיא יכולה לחסוך ולצבור נכסים מוכיחה שיש לה את היכולת לשים כסף בצד ויש לה את החוזק הפיננסי להתקדם לקראת רכישת דירה.

 כמו כן, במידה ויש ירידה בשווי של הדירה יתכן שהמשפחה תהיה חייבת יותר מערך הדירה. נכון שאם משלמים את המשכנתא עד הסוף, השווי של הדירה הוא בעצם תיאורטי, אבל יתכן שערך הדירה ירד ברמה שיהיו לכך השלכות הרסניות. במצב כזה המשפחה כלואה בדירה, במידה ומקבלים הצעת עבודה ממקום אחר הרי אין הון עצמי כדי לעבור לדירה חדשה. במידה ואתם חושבים שנדל"ן בארץ "לא יכול לרדת" אציג לכם את המקרה הבא:פגשתי משפחה קשת  יום מבאר שבע, שחסכה כל פרוטה ופרוטה כדי להגיע לסכום של 100,000 שקל על מנת לקנות דירה ב- 400,000. כשמכרו את הדירה ,לאחר ירידה גדולה במחירי הדירות בדרום, היתה הדירה שווה 315,000 לאחר עורך דין ומתווך נשאר בידיהם- 0. המקרה הזה היה מאוד עצוב וקשה. אני יכול להביא מאמרים מכלכלנים מהשורה הראשונה בעולם שהוכיחו את אותו הדבר לגבי שוק הנדל"ן בארה"ב (נדל"ן יכול לרדת!!). 

 האם כדאי לחפש דרך לקבל אישור מיוחד מהבנק למקרים כאלו (כאשר לא זכאים למשכנתא) ? נכון, יש וועדת חריגים בבנק ואולי אתם מכירים  מישהו מהמילואים שיכול לסדר לכם את זה או אולי אפשר גם לשלם פרמיה נוספת לחברות פרטיות לבטח את המשכנתא כדי לחרוג מכללים אלו. אבל צריכים לדעת – אם הבנק חושב/חושש שאתם לא יכולים לעמוד בתנאי המשכנתא – אולי הם צודקים! העסק של הבנק הוא מתן הלוואות והם צברו ניסיון של מאות אלפי משכנתאות לשנה. אם הם מעריכים שיש בעיה , סביר להניח שהם צודקים. יתכן שאתם המשפחה היוצאת מן הכלל שיכולה לחרוג מהכללים הללו ולצלוח את כל שנות המשכנתא ללא בעיה. יתכן- אבל כדאי לבחון את הדברים בשבע עיניים.

 לסיכום התנאים לקבלת משכנתא ורכישת דירה הם: 

1] מבחן הכנסה שהוא 1500 שקל לנפש אחרי תשלום כל החובות או 25% מהכנסת המשפחה.

2] הון עצמי – רצוי 40% הון עצמי בבית שהינכם רוכשים.

אלו כללי אצבע וברור שיש משפחות שלא עומדות בכללים הללו ויכולות לרכוש דירה בלי להסתבך. מאידך, יתכן שיש משפחה שתעמוד בכל הכללים האלו ובכ"ז תסתבך. יש להעזר בכללים האלו, לבדוק היטב את התקציב המשפחתי וללמוד מניסיון העבר. 

 

שבוע הבא ננתח את הסוגים השונים של ריביות והצמדות למשכנתאות ונדבר על יכולת הפריסה של המשכנתא.

 

כתב: הרב דני וולף יועץ כלכלי

 

print